Verkoop nieuwe woning(en) met koop/verkoopovereenkomst (semidading-uitbreiding)

U kunt met een sociale woonactor een koop-verkoopovereenkomst afsluiten via de verkoop/aankoop nieuwe woning (zie Financieringsbesluit). Dit gebeurt via wederzijdse vrijwilligheid (inclusief de prijs).

Essentieel is wel dat de SHM niet betrokken is bij het bepalen van het bouwprogramma en dus geen inspraak heeft op het aantal woningen of het woningtype.
 

De VMSW legt enkel het maximale subsidiabele bedrag vast waarvoor de SHM een FS3-lening voor de aankoop als nieuwe woningen kan krijgen. De uiteindelijke verkoopprijs van de sociale huurwoningen is het resultaat van onderhandelingen tussen de private actor en de SHM.
 

Opgelet: de aan/verkoop van deze sociale woningen en dus ook de betaling, gebeurt pas bij het verlijden van de akte.
 

Om in aanmerking te komen voor het afsluiten van een voorafgaande koop-verkoopovereenkomst moet u beschikken over:

  • Het conformiteitsattest Voorontwerp, verstrekt door de VMSW
  • Een getekende overeenkomst (zie hierboven) van vóór 1/5/2015, met een verwijzing naar het decreet Grond- en Pandenbeleid – sociale last

Door haar attesterende functie kan de VMSW nooit aankopende actor zijn, ook niet als er uiteindelijk toch geen akkoord wordt gevonden met de SHM of als er later toch iets misloopt.

Fase voorontwerp

  • Als initiatiefnemer kunt u een afspraak maken met de VMSW-coördinator. U biedt zich aan nadat u een sociale woonactor heeft gevonden als toekomstige koper van het project. De keuze van de sociale woonactor, die als koper kan/zal optreden, is een aangelegenheid van het lokale niveau.
     
  • Deze verwerving wordt beschouwd als ‘aankoop nieuwe woning’, de VMSW zal daarom vooraf het maximale subsidiabel bedrag (= FS3-lening) berekenen en die informatie aan de koper (meestal een SHM) bezorgen. De berekening gebeurt op basis van de huidige regelgeving.
     
  • U bezorgt de VMSW-coördinator:
    • Het voorontwerp, tenzij u al een conformiteitsattest van de VMSW ontving
    • Een exemplaar van de overeenkomst (van voor 1 mei 2015), waarin de realisatie van sociale woningen in het kader van het DGPB – sociale last vermeld staat.
       
  • De VMSW gaat na of de bezorgde overeenkomst voldoet aan de gestelde voorwaarden.
     
  • De VMSW gaat na of het voorontwerp voldoet aan de kwaliteitseisen voor sociale woningbouw, nl. C2008. De VMSW verleent al dan niet het conformiteitsattest Voorontwerp uiterlijk 45 kalenderdagen na het volledig ingediende voorontwerp
     
  • U kunt een koop-verkoopovereenkomst afsluiten als u beschikt over:
    • Een conformiteitsattest Voorontwerp
    • Een gunstig advies op de overeenkomst
    • Een lokale sociale woonactor die bereid is om het project aan te kopen als nieuwe woningen (cf. Financieringsbesluit) en bereid is om daarvoor een koop/verkoopovereenkomst te ondertekenen
    • Een vrij afgesproken aan/verkoopprijs
       
  • U bezorgt de VMSW-coördinator een ondertekende koop-verkoopovereenkomst.

Welk btw-percentage is van toepassing?

Als een SHM nieuwe woningen (nieuw voor de toepassing van de btw) koopt die ze als sociale woningen zal verhuren, dan is 6% btw van toepassing op de aankoopprijs.

Het geheel van de aankoopprijs is aan dit tarief onderworpen: een opsplitsing tussen bouwkosten en erelonen (studiekosten) is wettelijk niet toegelaten.

Als de verkoper van de grond en deze van het gebouw niet dezelfde persoon is, dan is enkel de aankoop van het gebouwaandeel aan btw onderworpen. Het grondaandeel is dan onderworpen aan de toepassing van de registratierechten; voor de SHM’s geldt dan een kosteloze registratie.

Uitvoeringsfase

De aanvangsdatum van de werken melden

U meldt vóór de werken starten de aanvangsdatum. Dit doet u om het de VMSW mogelijk te maken de conformiteit met het voorontwerp en met de kwaliteitsvoorwaarden (volgens het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw en C2008 van de VMSW) tijdens de uitvoering na te gaan.

Wanneer moet u ten laatste melden?

Minstens 30 kalenderdagen voor de werken starten.

Welke documenten moet u aan de VMSW bezorgen?

  • Het conformiteitsattest Voorontwerp (met eventueel door de VMSW gemaakte opmerkingen)
  • Het ingevulde formulier ‘aanvraag conformiteit Uitvoering’
  • Een kopie van de bouwvergunning
  • De definitieve bouwplannen, de beschrijving van de werken volgens het conformiteitsattest Voorontwerp, met eventueel gevraagde kleinere aanpassingen

Aan wie moet u de documenten bezorgen?

U bezorgt 2 exemplaren (één exemplaar voor de VMSW en één voor de externe werfopvolger) van de bovenvermelde documenten op papier, per aangetekende zending, aan de sectorarchitect bij de VMSW.

De VMSW geeft dan de opdracht aan een externe werftoezichter om de conformiteit Uitvoering na te gaan op basis van een checklist.

Na realisatie

Conformiteitsverklaring door de VMSW na realisatie

De VMSW kijkt na de werken of het project voldoet aan de normen voor sociale huisvesting. Op basis van het advies van de externe werftoezichter verleent de VMSW al dan niet het conformiteitsattest Uitvoering. Dit attest is nodig door de opschortende voorwaarde bij de koop/verkoopovereenkomst: alleen zo kan deze aankoop gebeuren onder het stelsel van ‘aankoop nieuwe woningen’.

Hoe vraagt u de conformiteit aan?

U doet dit via het formulier "Aanvraag conformverklaring" (docx - 240 kB)

Verlijden van de akte + betaling

Op het ogenblik dat de werken gerealiseerd zijn én de VMSW de conformiteit Uitvoering attesteert, worden deze woningen beschouwd als nieuwe woningen. Dan voldoen ze aan de kwaliteitsnormen sociale woningbouw. De akte kan verleden worden.


De betaling gebeurt op het ogenblik van de aan/verkoop (verlijden van de aankoopakte), als aan alle voorwaarden voldaan is.