Veelgestelde vragen

  • VRAAG: De open oproep neemt maximale huurprijzen op. In de praktijk hanteren (bepaalde) SVK’s lagere maximale huurprijzen. Bij sommige SVK’s legde de Raad van Bestuur of een gelijkwaardig beleidsorgaan deze lagere maximale huurprijzen vast en kan hiervan in principe niet afgeweken worden. Bovendien kunnen deze door de SVK’s vastgelegde lagere maximale huurprijzen verschillend zijn van SVK tot SVK. 
     
    Betekent dit als de best gerangschikte verhuurbelofte een huurbedrag heeft onder de maximale wettelijke huurprijzen (zoals bepaald door de Vlaamse overheid en opgenomen in de SVK Pro oproep) maar boven de minimumgrens intern bepaald binnen een SVK, dat de SVK dit voorstel dan niet zal weerhouden en logischerwijze dan ook geen enkel andere verhuurbelofte met lagere rangschikking zal weerhouden?  
     

    ANTWOORD: Voor de maximale huurprijzen is het inderdaad zo dat bepaalde SVK’s in de praktijk lagere huurprijzen hanteren. Dit doet geen afbreuk aan het feit dat dergelijke lagere maximumprijzen geen invloed hebben op de gunningscriteria.

    Als de best gerangschikte verhuurbelofte een huurbedrag heeft dat boven een intern bepaalde minimumgrens zou vallen, dan nog beschikt het SVK over de mogelijkheid om deze verhuurbelofte al dan niet af te roepen. Of het SVK deze intern bepaalde maximale huurprijzen nog kan bijsturen, hangt evident af van wat de SVK’s hieromtrent zelf autonoom bepalen.

    Mocht zij de eerst gerangschikte niet afroepen, dan vervalt ook de volledige rangschikking en kan er geen andere verhuurbelofte worden afgeroepen.

  • Erkenning D binnen de SVK Pro-proefprocedure.

    Door de vele vragen die we kregen over het al dan niet noodzakelijk zijn van een erkenning voor mogelijke inschrijvers in de SVK Pro-proefprocedure, wonnen we extra advies in.
    Het advies dat we ontvingen, bevestigt de in het bestek opgenomen voorwaarden:
    ‘De inschrijvers op onderhavige opdracht zullen dus in hun offerte reeds moeten opgegeven dat zij over een Belgische erkenning beschikken, ingeschreven zijn op een lijst van erkenning in een andere Lidstaat dan wel zich beroepen op de voorwaarden opgelegd door of krachtens de erkenningsreglementering. In dit laatste geval moet het dossier met de nodige stavingstukken reeds zijn toegevoegd aan de offerte.
    Zij kunnen zich ter zake evenwel ook beroepen op de draagkracht van andere entiteiten die dan aan dezelfde voorwaarden moeten voldoen.’

     

    VRAAG: Het voorwerp van de Open Oproep zijn huurcontracten. De Open Oproep betreft geen aanbesteding van overheidswerken. De open oproep legt de erkenning als aannemer als voorwaarde op. Gezien het om lange termijn huurovereenkomsten gaat, zullen ook financiële investeringsvehikels (vastgoedfondsen), wooneenheden voor verhuur willen aanbieden aan de SVK’s. Deze financiële vehikels zijn niet erkend als aannemer. Bovendien zullen voor nog op te richten woningen de aannemer(s) niet noodzakelijk gekend zijn. Volstaat dat vastgoedfondsen zich committeren dat voor de aangeboden bestaande wooneenheden of nog te bouwen wooneenheden dit gebeurt met een erkend aannemer conform de classificaties voor overheidsopdrachten? 

    ANTWOORD: Het is mogelijk om in te schrijven met onderaannemers, derde entiteiten welke wél voldoen aan het erkenningsvereiste.

    VRAAG: In sommige gevallen zal het investeringsvehikel die de Open Oproep beantwoordt beroep doen op aanbieders van vastgoed zie op hun beurt zelf geen aannemers zijn (maar wel bvb een vastgoedontwikkelaar), maar zelf beroep doen op aannemers om te bouwen, waarbij het bouwproces door de aanbieders van vastgoed opgedeeld wordt in verschillende loten en de verschillende loten door gespecialiseerde aannemers uitgevoerd wordt. Volstaat dan dat het investeringsvehikel die de Open Oproep beantwoordt een verwijzing naar de track record van die aanbieders van vastgoed toevoegt waarbij verwezen wordt naar bouwopdrachten die door die aanbieders van vastgoed tot een goed einde werden gebracht?

    ANTWOORD: Neen.

    VRAAG: Hoeft men voor bestaand patrimonium (nieuwbouwwoningen op stock) een bewijs van aannemingsclassificatie af te leveren?

    ANTWOORD: In de gunningsleidraad, art. 2.1.2 Kwalitatieve selectie, vindt men volgende bepaling hierover: "De vereiste klasse is afhankelijk van de omvang van de werken die gerealiseerd moeten worden voor het aanbod van de kandidaat-verhuurder.
    In principe blijft de regelgeving doorwerken. Spijtig genoeg is die regelgeving niet aangepast aan dit soort procedures, maar zijn we wel verplicht ze toe te passen.

  • VRAAG: Is om in te schrijven met onderaannemers, derde entiteiten welke wel voldoen aan het erkenningsvereiste. Mogelijks zullen onderaannemers nog niet gekend of gecontracteerd zijn op datum van indiening. Kan met andere woorden na gunning en bij de uiteindelijke realisatie beroep gedaan worden op een aannemer met de vereiste kwalificaties, maar waarmee niet werd ingeschreven? Of kan de aannemer met wie werd ingeschreven vervangen worden door een andere met wie niet werd ingeschreven aannemer, voor zover die ook de vereist kwalificaties heeft?


    ANTWOORD: De aandacht te vestigen op artikel 12 AUR evenals op artikel 37 AUR.

  • VRAAG: Aangezien de Open Oproep energiezuinige en goed bereikbare nieuwbouwwoningen beoogt, en de huurprijs van deze energiezuinige en goed bereikbare nieuwbouwwoningen mogelijks hoger zal zijn dan de huurprijs van bestaande, oude(re) huurwoningen die SVK’s momenteel vaak huren en onderverhuren, zal de SVK mogelijks een andere sociale doelgroep aanspreken. Kan de SVK, rekening houdend met het inkomen van de kandidaat-huurder dat mogelijks niet in verhouding staat tot de hoogte van de huurprijs van de nieuwbouwhuurwoning, die nieuwbouwhuurwoning aan een andere kandidaat-huurder toewijzen die zich lager in de rangschikking bevindt en die op basis van zijn inkomen een hogere huurprijs wel kan betalen. Zo neen, is er dan alsnog een wijziging aan het puntensysteem voor toewijzing van huurwoningen aan huurders voorzien die deze mogelijkheid toelaat?

    ANTWOORD: In het ontwerp van decreet wordt dergelijke mogelijkheid voorzien, maar tot op heden is die er niet. (zie artikel 11 van het Ontwerp van decreet tot wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, Parl.St.Vl.Par. 2017-2018, 1677, nr. 1)

  • VRAAG: De Open Oproep vermeldt: “Als de eerstvolgende nuttige gerangschikte kandidaat-verhuurder aan de behoefte van het SVK kan voldoen maar hierdoor zijn aanbod niet volledig kan benutten heeft het SVK het recht om deze kandidaat-verhuurder over te slaan en de volgende kandidaat-verhuurder(s) in de rangschikking aan te spreken totdat aan de volledige behoefte is voldaan.” Is het dus mogelijk om expliciet te vermelden bij een aanbod dat het aantal geboden units een maximum aantal betreft en dat dit aantal in overleg met het SVK kan aangepast worden indien hoger gerangschikte kandidaten al een deel van de behoefte hebben ingevuld?


    ANTWOORD: Gelet op de procedure dient het aantal vast te staan. De gemiddelde huurprijzen evenals andere parameters worden hier namelijk aan afgetoetst.

  • VRAAG: Mag een bestaande vennootschap indienen voor rekening van een op te richten vennootschap (vastgoedfonds en/of vastgoedonderneming)?

    ANTWOORD: Ja, artikel 60 W.Venn.

    VRAAG: Mag een bestaande vennootschap indienen voor een nog nader te bepalen verbonden onderneming, bestaand of nog op te richten?

    ANTWOORD: Voor een op te richten vennootschap, zie boven. Het is niet duidelijk hoe u wenst in te dienen voor een andere vennootschap die reeds bestaat en verbonden is zonder deze te betrekken.

    VRAAG: De Open Oproep neemt geen criteria op met betrekking tot financiële draagkracht?  Financiële draagkracht vormt geen criterium?

    ANTWOORD: Klopt.

    VRAAG: Vennootschap die indient – verbonden onderneming
    Het is mogelijk dat wordt ingediend met een bepaalde vennootschap doch dat om bepaalde redenen welke vandaag nog niet noodzakelijk gekend zijn de uiteindelijke verhuurder die de huurovereenkomsten afsluit een verbonden onderneming is, die vandaag weliswaar reeds is opgericht, doch nog niet gekend is. Zijn de overeenkomsten met andere woorden overdraagbaar aan verbonden, reeds opgerichte ondernemingen die in eerste instantie niet betrokken worden?

    ANTWOORD: Verwijzing naar artikel 37 en artikel 38/3 van de AUR en naar artikel 78 van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten.

  • VRAAG: Moet ook de verhuurbelofte mee opgeladen worden in het online platform?  Mag de tekst ervan aangepast en afgestelt worden op het aangeboden project?

    ANTWOORD: Hiervoor verwijzen we naar artikel 24 van de typehuurovereenkomst.

    VRAAG: Formulier 1 (offerteformulier)  refereert naar een perceel. Dienen we het exacte perceelnummer te vermelden of mag de informatie over nomen worden uit het overzicht van de percelen dat op de website van de VMSW te vinden is?

    ANTWOORD: De verwijzing in het offerteformulier (formulier 1) heeft inderdaad betrekking op het perceel zoals het aangeduid in het bestek. U mag dus de informatie overnemen uit het overzicht van de percelen op onze website.

  • VRAAG: Wie bezorgt het RSZ-attest?

    ANTWOORD:

    Algemeen is het wettelijk zo dat inschrijvers documenten zoals RSZ en fiscaal attest bv. niet moeten bijvoegen als de aanbestedende overheid kosteloos toegang heeft tot die gegevens. U hoeft dit attest dus niet toe te voegen.
     

  • 1. Richthuurprijzen van het SVK

      Max. huurprijzen in het bestek Max. richthuurprijs voor de toekomstige basishuur SVK-OCMW Destelbergen voor nieuwbouwwoningen (voldoen aan nieuwe kwaliteitscharter en eigen reglement)  
    Studio 668,67 euro 515,00 euro Indien geschikt voor één persoon
        535,00 euro Indien geschikt voor twee personen
    Woning of app met één slaapkamer 668,76 euro 565,00 euro Indien geschikt voor één persoon
        585,00 euro Indien geschikt voor twee personen
    Woning of app met twee slaapkamers 802,41 euro 650,00 euro Indien geschikt voor vijf personen
          -20,00 euro per persoon minder
    Woning of app met drie slaapkamers 936,15 euro 725,00 euro Indien geschikt voor zes personen
          -20,00 euro per persoon minder
    Woning of app met vier slaapkamers 1003,01 euro 755,00 euro Indien geschikt voor acht personen
          -20,00 euro per persoon minder


    2.    Kamer op overschot

    VRAAG: SVK OCMW Destelbergen laat kandidaat-huurders de mogelijkheid zich in te schrijven voor een pand met een kamer op overschot.

    ANTWOORD: Een alleenstaande kan zich eveneens voor een entiteit met twee slaapkamers registreren. Dit omdat de hoofdmoot van de kandidaat-huurders op de wachtlijst alleenstaanden zijn.

    3.    20 punten

    VRAAG: Hoeveel kandidaat-huurders scoren 20 punten voor inkomen?

    ANTWOORD: 107 kandidaat-huurders van de in totaal 261 kandidaat-huurders scoren 17 punten of meer voor inkomen. Dit zijn veelal de kandidaten die worden aangeschreven wanneer een pand vrijkomt.

    4.    Drie gebieden uit behoeftepeiling 

    Dit zijn de gebieden in Destelbergen die in aanmerking komen voor sociale woningbouw. 

    Synthese locatieonderzoek

    Aan de hand van de eerder gestelde criteria kunnen enkele deelgebieden worden afgebakend waar het ruimtelijk verantwoord is om sociale woningbouw te voorzien. De meest aangewezen locatie is het gebied dat aansluit met de stadsrand van Gent: het Eenbeekeinde. De nabijheid van voorzieningen en de mogelijkheden om zich met duurzame vervoersmodi te verplaatsen zijn in dit gebied het meest optimaal. Bovendien bestaat de bebouwde omgeving voornamelijk uit een gesloten bouwtypologie. Compacte sociale woningen kunnen hier perfect op aangesloten worden.
    Vervolgens kan gekeken worden naar het centrum van Destelbergen. Voorzieningen en diensten zitten geconcentreerd in de kern. Openbaar vervoer is met een aanvaardbare dienstverlening aanwezig.
    In laatste instantie kan gekeken worden naar het centrum van Heusden. Openbaar vervoer is in beperkte mate aanwezig. Verschillende diensten en voorzieningen bevinden zich in de kern. 

    Gewenste locaties voor sociale huurwoningen:

    Deelgebied 1: Eenbeekeinde
    Deelgebied 2: Centrum Destelbergen
    Deelgebied 3: Centrum Heusden

  • VRAAG: Volstaat het wanneer een vastgoedinvesteerder een engagementsverklaring ondertekent dat ze enkel zullen samenwerken met aannemers/onderaannemers die voldoen aan de erkenningsvoorwaarde D? De vastgoedinvesteerder zal dit achteraf bewijzen.

    ANTWOORD
    Een dergelijke engagementsverklaring volstaat niet. De inschrijver dient in principe zelf te voldoen aan de gestelde erkenningsvoorwaarden of heeft de mogelijkheid hiervoor een beroep te doen op de draagkracht van derden overeenkomstig artikel 78 wet 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en artikel 73 KB 18 april 2017 plaatsing overheidsopdrachten in de klassieke sectoren (zie in dat verband 2.1.3 Beroep op draagkracht van het bestek). Het voorleggen van een dergelijke verbintenis overeenkomstig artikel 78 en 73 impliceert echter nog niet dat er reeds bij de inschrijving al een aannemingsovereenkomst dient te zijn gesloten. Wat betreft de problematiek van de vergunningen is dit eigen aan het opzet van de procedure en op zich hetzelfde voor alle geïnteresseerde kandidaat-verhuurders.
     

  • VRAAG:
    Als we voor een nog te bouwen pand gebruik willen maken van een voor overheidsopdrachten erkend aannemer in welk luik van het UEA dienen we dit in te vullen (onder C of D van het UEA op blz 5)? Moet de aannemer ook een UEA invullen?

    ANTWOORD:
    U moet C invullen. Zoals ook al in het UEA zelf staat vermeld, moet u inderdaad een UEA indienen voor de aannemer op wiens draagkracht u beroep doet. U moet trouwens ook een verbintenis bijvoegen met die aannemer, zie artikel 73 van het KB plaatsing.


     

Contacteer ons. Wij helpen u graag verder.