Veelgestelde vragen

Veelgestelde vragen

  • CBO staat voor Constructieve Benadering Overheidsopdrachten.

    Via de CBO-procedure stelt de VMSW ondernemers aan die zorgen voor het ontwerp en de bouw van sociale woningen op gronden die ze aan een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) zullen verkopen.
    De SHM kan een maximum aantal woongelegenheden per project opgeven (tot CBO11 was dit maximum 50 woongelegenheden).

    Elk afgesloten contract behandelt de bouw van sociale woningen, inclusief het ontwerp en de verkoop van de grond aan een SHM. De gronden liggen in het Vlaams Gewest.

    De CBO-procedure wil geen keuze maken tussen de beste voorstellen op één bepaalde locatie maar wel zoveel mogelijk projecten realiseren binnen het beschikbare budget op verschillende locaties.
     

  • Om zoveel mogelijk projecten te realiseren bouwden we de procedure voor u, als private initiatiefnemer, zo klantvriendelijk mogelijk op:

    • Laagdrempelig en kostenbesparend
      • Door drietrapsprocedure:
        • Voldoen de voorgestelde gronden aan de juiste voorwaarden en is het bouwteam voldoende ervaren?
        • Voldoen de ingediende projecten aan de ontwerprichtlijnen voor sociale woningbouw?
        • Ruimte voor onderhandeling mogelijk.
    • De vorderingstaten kunt u indienen vanaf de start van de werken waardoor prefinanciering, voor u als private initiatiefnemer, beperkt is

    Daarnaast is CBO:

    • Een win-win situatie
      De bouwsector krijgt, op korte tijd, een veel grotere opdracht (tegenover individuele aanbestedingen)
      De sociale woningbouwsector realiseert op korte tijd veel extra sociale woningen 
    • Een antwoord op de vraag van de private sector en het beleid naar meer Publiek- Private Samenwerking (PPS)

    In de CBO-procedure heeft u dus alle vrijheid om uw project zo efficiënt mogelijk uit te werken U kiest de grond, stelt uw bouwteam samen en zorgt voor de noodzakelijke wisselwerking tussen ontwerper en uitvoerder.

  • De oproep CBO is een mededingingsprocedure met onderhandeling op basis van art. 38, §1, 1°, c) van de wet op overheidsopdrachten van 17 juni 2016. Ze volgt de Europese bekendmakingsregels .

  • Er zijn 3 fasen in de mededingingsprocedure met onderhandeling:

    Voor de start van de procedure (Fase 0) vraagt de VMSW lastgeving aan de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) om in fase in 1 en twee voor hen op te treden.

    Fase 1: de selectiefase

    De VMSW beoordeelt de intrinsieke kwaliteiten van de ondernemer en gaat na of de aangeboden projectgrond aan de gestelde eisen voldoet.

    Fase 2: de gunningsfase

    Voorontwerp + prijs grond en bouw woningen.

    De VMSW beoordeelt in deze fase het ingediende projectvoorstel op de aangeboden grond. Daarna worden de ingediende offertes gerangschikt. De meest gunstig gerangschikte offertes binnen het budget, worden tot de derde fase (de onderhandelingsfase met de SHM) toegelaten.

    Einde fase 2 eindigt de lastgeving van de SHM aan de VMSW.

    Fase 3: de onderhandelingsfase tussen inschrijver en SHM

    De resterende inschrijvers maken het dossier basisaanbesteding  op en vragen de vergunningen aan. 
    De SHM bepaalt in overleg met de inschrijver de timing en vraagt, via het Projectportaal, de VMSW om opname op de korte termijnplanning. De SHM dient het dossier basisaanbesteding, de omgevingsvergunning en een bewijs van een zakelijk recht op de grond (verkoopovereenkomst, aankoop-verkoopbelofte, …) in. Na opname in de korte termijnplanning en na kennisgeving van de gunning is een CBO-verrichting vatbaar voor toewijzing op een jaarbudget. De SHM moet de toewijzing via het projectportaal aan vragen.

    Pas nadat de VMSW de financiering aan de SHM toekent kan men de aankoopakte verlijden en de werken bestellen.
     

     

  • Intrinsieke kwaliteiten ondernemer

    De VMSW beoordeelt uw economische en financiële draagkracht via: 

    • Uw jaaromzet in de voorbije 2 jaar. 

      Tijdens één van deze referentiejaren bedraagt de jaaromzet minstens anderhalve keer de geraamde waarde van de opdracht. De geraamde waarde van de opdracht omvat de raming van de bouwkosten, de studiekosten en andere noodzakelijke kosten, exclusief btw. 

    • Een bankverklaring van één van de belangrijkste banken waar u de voorbije twee jaar klant was. Deze verklaring is volgens bijlage 11 van het KB Plaatsing van 18 april 2018.

     Beroepsbekwaamheid beoordelen we via de referenties (zie ‘in te dienen documenten, referentielijst’). 

    Intrinsieke kwaliteiten grond

    •  De grond ligt in het aangeduide werkgebied van de deelnemende sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s).
    • Specifieke eisen:
      • Omgevingsvereisten: woongebied, woonuitbreidingsgebied (principieel akkoord deputatie, groepswoningbouw of omgezet in woongebied)
      • Kwalitatieve vereisten: niet overstromingsgevoelig, niet vervuild, onbebouwd en geen abnormale storende omgevingsfactoren
    • Eigendomsrechten:
      • Volledige volle eigendom 
      • Vrij van voorkeurrecht tot aankoop, voorkooprecht, wederinkooprecht of vervreemdingsverbod
      • Vrij van gebruik bij aanvraag tot opname in korte termijnplanning (KTP)

    Opgelet:
    Deelnemende SHM’s kunnen voor hun werkgebied: 

    • Kiezen of ze deelnemen
    • Bepaalde gemeenten (in hun werkgebied) uitsluiten
    • Specifieke criteria opgeven voor (delen van) hun werkgebied

  • Wat verwacht de VMSW in de gunningsfase?

    Een voorontwerp/projectvoorstel op de aangeboden grond mét prijsopgave voor grond en bouw afzonderlijk.

    1. Globale en forfaitaire prijs voor:
      • Bouw woningen
      • Uitgeruste grond gerelateerd aan deze woningen
      • + Bijkomend een forfait van 5% van de bouwkost woningen voor studiekosten
    2. Ontvankelijkheidsdrempel:
      • Lokaal woonoverleg
      • Conformiteit met het bouwprogramma en de specifieke eisen van de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM)
      • Prijs van de grond
    3. Gunningscriteria:

    Einde fase 2

    • De VMSW (jury) beoordeelt de ingediende projectvoorstellen en houdt rekening met de gunningscriteria, om een rangschikking op te maken.
    • De VMSW legt het voorstel van rangschikking van de jury voor aan haar raad van bestuur.
    • Alle gunstig gerangschikte projectvoorstellen die gerealiseerd kunnen worden binnen het beschikbare budget laat de VMSW toe tot fase 3 van de procedure.
    • De VMSW verstrekt het gunstig advies voorontwerp.
    Einde fase 2 = einde lastgeving van de SHM’s aan de VMSW


     

  • In fase 1 en 2 treedt de VMSW op als lasthebber voor de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). De VMSW voert de procedure voor de deelnemende SHM’s.

    Vanaf fase 3 neemt de VMSW opnieuw haar normale rol op, namelijk:

    • Technisch aspect:
      • Ze bewaakt  de conformiteit van de woonprojecten van de sociale woonactoren (voor CBO kan alleen een SHM een lastgeving aan de VMSW geven) met de geldende normen en regelgeving. 
      • Ze geeft advies op het eventuele uitvoeringsdossier.
      • Ze adviseert de sociale woonactoren over de plaatsing en uitvoering van overheidsopdrachten.
    • Financieel aspect:
      • Ze regelt de financiering voor de projecten van de SHM’s.
      • Ze betaalt de inschrijvers
      • Ze voert betalingen uit in naam van de SHM’s.

  • De bouw van woningen met het oog op verkoop aan een sociale huisvestingsmaatschappij moet u als private initiatiefnemer bespreken op het lokaal woonoverleg. Op basis van een projectfiche beslist de gemeente of het project past binnen het gemeentelijk woonbeleid (lokale woontoets) en het bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen (BSO-toets). 

    U dient uw projectfiche best zo vroeg mogelijk in, zo kunt u de kansen van uw project correct inschatten. U heeft het advies van de gemeente ook nodig om toe te kunnen treden tot fase 3 van de procedure. 
     

  • Als private initiatiefnemer moet u daarvoor twee taken uitvoeren in het projectportaal van de VMSW:

    1. U maakt een projectfiche aan en vraagt de beleidstoetsen aan.
    2. U maakt een verrichtingsnummer aan.

    Dit kan via de toepassing Projectportaal op het ’Woonnet‘ van de VMSW: daarvoor heeft u een account nodig.

    Heeft u (nog) geen account voor ‘Woonnet’? 

    Vraag dit aan via cbo@vmsw.be, met vermelding van de volgende gegevens:

    • Naam
    • Voornaam
    • E-mailadres
    • Organisatie (naam en KBO-nummer) waaraan de gebruiker moet gelinkt worden

    U logt in via de knop ‘aanmelden’ rechts bovenaan de website van de VMSW.  
    Na het inloggen, klikt u in het kader links door naar het projectportaal. Binnen het projectportaal zijn alleen de blokken ‘Projectopvolging’ en ‘Dossieropvolging’ voor u belangrijk.  

    Hoe een projectfiche maken?

    Het luik 'Projectopvolging' gebruikt u om een projectfiche aan te maken en de nodige beleidstoetsen (de lokale woontoets en/of de BSO-toets) te doorlopen.
    De BSO-toets is alleen bij de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen niet voor koopwoningen. Let op, u verkoopt de woningen maar huur/koop hangt af de bestemming die de SHM aan de woningen zal geven.
    Via de knop ‘ik wil een projectfiche aanmaken’ maakt u een projectfiche aan.
    De toepassing begeleidt u door de verschillende stappen om de projectfiche te maken. Door op (i) te klikken krijgt u bijkomende uitleg over de invulvelden. Vanaf stap 3 kunt u woningaantallen per verrichtingstype ingeven. Voor CBO-projecten vult u altijd Nieuwbouw (huur of koop) in, andere types vallen buiten de CBO-procedure. 
    Als u alle stappen invulde (die verplicht waren) heeft u een nieuwe projectfiche aangemaakt.
    Deze projectfiche verschijnt nu in het overzichtsscherm ‘uw projecten’, in het tabblad ’Projectfiches’ met als status ‘in voorbereiding’

    U kunt nu de beleidstoetsen (lokale woontoets en/of BSO-toets) aanvragen  

    U kunt de aankopende sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) toevoegen als u in de projectfiche kiest voor ‘Projectgegevens bewerken’. Door deze actie verwittigt het systeem de SHM en kan ze het project zien en opvolgen. De SHM kan de projectfiche niet wijzigen: dit kan alleen de initiatiefnemer die de projectfiche op het LWO brengt.
     

  • u:

    • biedt de volledig uitgeruste naakte grond aan
    • stelt het ontwerp- en bouwteam samen en stuurt het aan
    • maakt het voorontwerp, het dossier basisaanbesteding, het bestek en de uitvoeringstekeningen op
    • meldt het project aan (zie verder Procedurebesluit Wonen) 
    • zorgt voor de vergunningen
    • realiseert van de woningen

  • De VMSW schakelde over op sterke authenticatie (aanloggen met e-ID of istme), bezorg daarvoor uw rijksregisternr via volgende beveiligde link:
    https://www.vmsw.be/Home/Formulieren/Gegevens-voor-veilig-aanmelden-indienen

    U logt in via de knop ‘aanmelden’ rechts bovenaan de website van de VMSW.  

    Na het inloggen, klikt u in het kader links door naar het projectportaal. Binnen het projectportaal zijn alleen de blokken ‘Projectopvolging’ en ‘Dossieropvolging’ voor u belangrijk.

  • Opgelet: vraag de beleidstoets pas aan als het project volledig bepaald is. Als u de beleidstoets aanvroeg, kunt u de kenmerken van het project niet meer aanpassen.

    Welke beleidstoetsen voor CBO?


    PROJECT MET
    Lokaal woonoverleg
    Gemeentelijke beleidstoets BSO
    NIEUWBOUW SOCIALE KOOP X  
    NIEUWBOUW SOCIALE HUUR X X
    NIEUWBOUW SOCIALE HUUR EN SOCIALE KOOP IN 1 PROJECT X X


    Om de beleidstoets aan te vragen, opent u het betrokken project via het overzicht ‘projectfiches’. U klikt hiervoor op de naam van het project, waarna u de details van de projectfiche ziet. Onderaan het scherm krijgt u alleen de vereiste knoppen, nodig voor de beleidstoets, bepaald door de aarde van de verrichting. 
    Eens u de beleidstoets aanvraagt (knop indrukt), verschijnt de aanvraagdatum.

    Zodra het lokaal woonoverleg plaatsvond en de gemeente de beslissing inbracht, ontvangt u een melding per e-mail.

  • In het luik ‘dossieropvolging’ maakt u de verrichting aan en volgt u de stand van zaken op. 

    • Via ‘aanmelden ‘maakt u de nieuwbouwverrichting aan. Dan wordt een verrichtingsnummer aangemaakt. Dit nummer gebruikt de VMSW in alle verdere communicatie.
    • In deze toepassing volgt u in de derde fase zelf de stand van het dossier verder op.

    ​Bij de vraag of de verrichting gekoppeld is aan een bestaande projectfiche moet u voor CBO de ‘ja-knop’ kiezen 

     

  • Er zijn 3 mogelijke statussen in de projectopvolging: 

    • In voorbereiding 
      Deze status wil zeggen dat u voor dit project nog geen beleidstoets aanvroeg, u kunt de projectgegevens nu nog aanpassen.
    • Beleidstoets aangevraagd
      Deze status betekent dat u een van de relevante beleidstoetsen (voor CBO is dit lokale woontoets en BSO-toets) aanvroeg. De status geeft niet aan welke. Welke beleidstoets is aangevraagd, kunt u raadplegen in het projectfichedetail.
    • Op de projectenlijst
      Deze status bereikt uw project als de gemeente de beleidstoets positief adviseert. Als de gemeente negatief adviseert krijgt het project de status ‘“afgekeurd’”. De projectenlijst is een actuele lijst. 

    U leest alle stappen uitgebreid na in de handleiding (pdf – 1.71 MB).

  • In fase 1 en 2:
    de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) met een mandaat van de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) om in haar naam te handelen.

    In fase 3:
    de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). De VMSW neemt terug haar ondersteunende rol tegenover de SHM op.

  • Elke sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) kon bij lastgeving een aantal individuele criteria opgeven voor (een gedeelte van) haar werkgebied.

    Mogelijke criteria:

    • Maximale verkoopprijs van de grond

    De lastgevers krijgen de mogelijkheid voor (een gedeelte van ) hun werkgebied een maximale verkoopprijs van de grond op te geven.​

    Mede-eigendom
     

    Het uitgangspunt is dat aangeboden woningen tot een groter, gemengd project kunnen behoren maar geen aanleiding geven tot mede-eigendom. De SHM kan hiervan afwijken. Alleen de woningen die de SHM aankoopt, behoren tot het CBO-project.

    • Voorkeurstypes woningen

    Keuze voor woning of appartement en eventuele voorkeurstypes mogelijk

  • Het project voldoet aan de nieuwe normen en richtlijnen, die sinds 1 januari 2018 gelden. U vindt een uitgebreide uitleg in het bestek van elke CBO-procedure.

    De VMSW toetst elk voorontwerp en uitvoeringsdossier af aan deze bouwtechnische en conceptuele richtlijnen. Gunstig advies is nodig om gesubsidieerde financiering te ontvangen.

  • Neen, u dient deze beide afzondelijk in om verwarring te vermijden.

  • Vergadering BeCo Verrichting principieel vatbaar zijn voor opname voor Specifiek voor CBO: aanvraag KTP + indienen uitvoeringsdossier
    23/02/2021 09/01/2021 10/12/2020
    22/06/2021 08/05/2021 08/04/2021
    26/10/2021 11/09/2021 12/08/2021

     

  • De procedure verloopt volledig digitaal.

    Nadat u zich registreerde via de applicatie e-tendering kunt u als onderneming uw offerte/aanvraag tot deelneming online indienen, uw digitale bestanden (documentatie, offerteformulier en andere documenten) eraan toevoegen en ten slotte elektronisch ondertekenen. De ingediende documenten kunt u nog wijzigen zolang dit voor de uiterste termijn van indiening gebeurt.

    Meer informatie over e-Tendering vindt u op de website van Public Procurement.

  • U bezorgt:

    • een uitvoeringsdossier binnen de afgesproken termijn
    • een samenvattende opmeting (SO) in overeenstemming met het overeengekomen bestelbedrag
    • de vereiste vergunningen
    • een bewijs van zakelijk recht op de grond

    daarnaast voert u alle meldingsplichtige handelingen uit.

     

  • Voor de opdracht ‘opvolging van de werken’ moet de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) een apart contract sluiten met een architect.
    De SHM stelt een architect voor de opvolging van de werken aan via de wetgeving overheidsopdrachten. De architect-ontwerper kan niet deelnemen aan de procedure.
    De architect-ontwerper maakt naast het uitvoeringsdossier ook de documenten om de stedenbouwkundige vergunningen aan te vragen op.