Huurwoningen

De VMSW verstrekt gesubsidieerde en marktconforme financiering aan sociale woonactoren in de huursector. Het financieringssysteem voor deze sociale woonactoren kende al enkele vernieuwingen, inspelend op de veranderende noden van de huursector. Het financieringssysteem voor de sociale huisvestingsmaatschappijen in de huursector bestaat nu uit een combinatie van gesubsidieerde financiering en een Gewestelijke Sociale Correctie.
 

Het aandeel overheidsgeld in deze gesubsidieerde financiering is gelimiteerd: het geleende bedrag is verbonden aan een kostprijssimulatietabel of gestandaardiseerde prijzen voor woningen. Is een project duurder dan de financieringsnorm (de som van de gestandaardiseerde kostprijzen), dan krijgt een sociale huisvestingsmaatschappij geen gesubsidieerde financiering voor de meerkost. De sociale huisvestingsmaatschappij moet voor die meerkost een gemeentelijke subsidie aanvragen, een marktlening (bij de VMSW) aangaan of eigen middelen inzetten.

Infrastructuur

De VMSW kan subsidies of tenlastenemingen verlenen om initiatiefnemers in staat te stellen:
 

  • gronden bouwrijp te maken (o.a. stedenbouwkundige studies, archeologische prospecties en opgravingen)
  • infrastructuurwerken uit te voeren: de wegenuitrusting, de nutsvoorzieningen en de inrichtingen voor afvoer en zuivering van afvalwater die voor de woningen in kwestie noodzakelijk zijn
  • gemeenschapsvoorzieningen op te richten
  • aanpassingswerkzaamheden aan de woonomgeving uit te voeren.

Een initiatiefnemer kan kiezen om zelf op te treden als opdrachtgever voor de aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur. Anderzijds kan een initiatiefnemer de VMSW ook machtigen om de wooninfrastructuur aan te leggen. In het eerste geval spreekt men van een subsidiedossier, in het tweede geval gaat het om een tenlasteneming. Subsidies worden uitbetaald aan de initiatiefnemer, terwijl tenlastenemingen door de VMSW rechtstreeks aan de aannemers van overheidsopdrachten betaald worden.

De subsidie of tenlasteneming kan tot 100% van de infrastructuurkost bedragen. Het Financieringsbesluit bepaalt het juiste subsidie- of tenlastenemingspercentage.

Aankoop of bouwwerken

De VMSW verstrekt gesubsidieerde financiering aan sociale woonactoren voor hun nieuwbouw- of renovatieprojecten in de huursector.

Subsidie verwerving

Voor de aankoop van onroerend goed is soms subsidie voorzien voor projecten in de huursector. In de koopsector bestond dit, maar deze tegemoetkoming is uitdovend.
 

Een woonactor kan voor een verwerving een bulletlening aangaan bij de VMSW, met een tussenkomst in de financiering. Wanneer een project in uitbating genomen wordt, kan deze bulletlening omgezet worden naar een FS3-lening.
 

Hoe dit in detail werkt, leest u op Woonnet (login nodig).

-1%-leningen (FS3)

Sinds het uitvoeringsprogramma 2012 speelt het financieringssysteem FS3. Het bestaat uit een marktconforme lening van de VMSW aan de sociale woonactor met een jaarlijkse tussenkomst van de Vlaamse overheid (die transiteert via de VMSW) gekoppeld aan de VMSW-lening. Het resultaat van deze tegemoetkoming is:
 

  • in de opnamefase: een 0%-lening
  • in de aflossingsfase: een -1%-lening

Deze leningen worden aangegaan voor een periode van ongeveer 35 jaar: er is een opnameperiode waarbinnen de woning wordt gebouwd of gerenoveerd (dit kan in duur variëren) en een terugbetalingsperiode van 33 jaar. De stroom van kapitaalaflossingen houdt rekening met een interest van ‘min 1’ en een ‘progressiviteit’ in de aflossing van 2%. Deze 2% moet min of meer de indexatie dekken, zodat het ‘gewicht’ van de lening hetzelfde blijft tijdens de duurtijd.
 

Het interestniveau van de marktlening, die gebruikt wordt om de jaarlijkse interest te berekenen, is gekoppeld aan de markt – bijvoorbeeld 4%. Wanneer kapitaal wordt afgelost, wordt 4% op het uitstaande kapitaal betaald door de lokale sociale woonactor als interest. Tegelijkertijd ontvangt de sociale woonactor een toelage van 5% van het uitstaande kapitaal, wat dus finaal resulteert in ‘min 1%’-leningen.
 

Deze leningen zijn beschikbaar voor alle sociale woonactoren die huurwoningen realiseren, niet meer (zoals bij de vorige financieringssystemen) exclusief voor de sociale huisvestingsmaatschappijen.

0%-leningen (NFS2)

Sociale huisvestingsmaatschappij konden voor de programma’s tussen 2008 en 2012 gebruik maken van een 0%-lening (renteloze lening). Het is een lening met een opnameperiode waarbinnen de woning wordt gebouwd of gerenoveerd (die kan variëren in tijd) en een aflossingsperiode van 33 jaar. Jaarlijks wordt 1/33ste van het originele kapitaal afgelost. De lening was alleen bedoeld voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Andere lokale sociale woonactoren konden genieten van projectsubsidies gecombineerd met een marktlening of met eigen middelen. Veel lopende leningen aan de sociale huisvestingsmaatschappijen zijn volgens het NFS2-systeem. Het systeem is echter uitdovend. 

Marktconforme leningen

De VMSW biedt ook marktconforme leningen aan. Sociale woonactoren kunnen een marktconforme lening verkrijgen wanneer ze willen investeren buiten het uitvoeringsprogramma of wanneer een projectkost hoger komt te liggen dan de vooropgestelde financieringsnorm.
 

Voor de marktconforme financiering vervult de VMSW een transformatiefunctie: met de middelen van de sector of met middelen aangetrokken via leningen of via de kapitaalmarkt, worden leningen verstrekt aan sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds of erkende kredietmaatschappijen.


Voor aanvullende financiering bij FS3 kunnen ook andere woonactoren een marktconforme lening van de VMSW verkrijgen. Het tarief is gebaseerd op Euribor of OLO (obligation linéaire – lineaire obligatie) met een marge. De marge is afhankelijk van de marges die de VMSW werden aangerekend door de banken in het afgelopen jaar, de kost voor het eventuele verkrijgen van de gewestwaarborg en een marge voor het risico.

Verhuring

Sinds het Kaderbesluit Sociale Huur (uit 2008) is de huurprijs van een woning verbonden met in hoofdzaak het inkomen van de huurder.
 

Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen sindsdien niet meer zelfstandig beslissen over de huurprijs. De gemiddelde huurprijs van een sociale woning in Vlaanderen is ongeveer 282,82 euro per maand. Hierdoor krijgen huisvestingsmaatschappijen met zeer arme huurders hun nieuwe investeringsprojecten zelden financieel sluitend.

 

Daarom besloot de Vlaamse overheid de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) te introduceren voor de huisvestingsmaatschappijen. Een huisvestingsmaatschappij kan een tegemoetkoming krijgen, om het verschil tussen geobjectiveerde huur- en andere inkomsten en geobjectiveerde uitgaven op te vangen. Niet alle tekorten worden evenwel bijgepast: de GSC houdt rekening met de voornaamste inkomsten en uitgaven, maar waar nodig heeft de Vlaamse Regering dit genormeerd. Alle projecten, historische en nieuwe, worden mee opgenomen in de GSC-berekening. Jaarlijks worden daarvoor de inkomsten uit het hele huurpatrimonium van de huisvestingsmaatschappijen vergeleken met bepaalde uitgaven, veelal tot een bepaald forfait. Blijkt uit de berekening dat een huisvestingsmaatschappij gedurende vijf jaar meer uitgaven dan geobjectiveerde inkomsten heeft, dan krijgt ze het verschil met de GSC bijgepast.
 

Welke regelgeving van toepassing is voor de financiering bij huurwoningen, dat leest u in het luik wetgeving en beleid onderaan deze website.