Bij een sociale huisvestingsmaatschappij

Uw inkomen, de kwaliteit van uw woning en uw gezinssituatie zijn erg belangrijk, om uw huurprijs te berekenen.
De berekening gebeurt met een formule (geldig vanaf 1 januari 2019).

Hoe wordt uw huurprijs berekend?

Uw maandhuur 2019 = 1/55 x inkomen – patrimoniumkorting – gezinskorting

Het resultaat van deze formule ligt tussen of is gelijk aan een minimum en een maximum.

Vanaf 2019 kijken we ook naar de inkomensgrenzen om jouw huurprijs te berekenen.

De inkomensgrenzen voor 2019 zijn: 

  • alleenstaande: 24.852 euro 
  • alleenstaande met een handicap: 26.934 euro
  • anderen: 37.276 euro. Per persoon ten laste tel je er 2.084 euro bij. Een persoon ten laste is een kind of een persoon met een handicap. 

Verdient u minder dan de inkomensgrens? 

Dan verandert er niets. We delen uw geïndexeerde inkomen nog altijd door 55. 

Verdient u meer dan de inkomensgrens? 

Dan delen we uw geïndexeerde inkomen door 54, 53 of 52. Dat gaat zo: 

  • uw inkomen is hoger dan de inkomensgrens, maar lager dan 125%: we delen door 54.
  • uw inkomen is minstens 125%, maar lager dan 150% van de inkomensgrens: we delen door 53.
  • uw inkomen is 150% van de inkomensgrens of hoger: we delen door 52. 

Inkomen

We kijken naar uw inkomen van drie jaar geleden. In 2019 geldt uw inkomen van 2016.
Dit inkomen van 2016 wordt verhoogd of aangepast (geïndexeerd) naar 2019.
Dit getal delen we dan door 55, 54, 53 of 52. 

Een voorbeeld: u bent een alleenstaande zonder kinderen. De inkomensgrens is 24.852 euro/

  • Verdiende u 24.852 euro of minder? Dan delen we uw inkomen door 55. Nadien trekken we alle kortingen af. We kijken ook na of u niet meer dan de basishuurprijs betaalt.
  • Verdiende u 27.000 euro? Dan is dit 108,64% van de inkomensgrens. We delen uw inkomen door 54. Nadien trekken we alle kortingen af. We kijken ook na of u niet meer dan de basishuurprijs betaalt. 

Wanneer u geen inkomen heeft, stellen we dit gelijk met het leefloon.

Patrimoniumkorting: de waarde van de woning

Bij sommige woningen is een extra korting op de huurprijs mogelijk.
Hoeveel die korting is, hangt af van de marktwaarde van de woning.
De marktwaarde is de huurprijs die iemand betaalt voor een gelijkaardige woning op de privémarkt (gelijkaardig type, ouderdom en onderhoud).
Is de marktwaarde van uw woning laag, dan krijgt u een hogere korting.

Voorbeeld: Er zijn 2 dezelfde gezinnen, ze verdienen evenveel en krijgen dezelfde gezinskorting. Het eerste gezin woont in een nieuwbouwhuis, het tweede gezin in een verouderd appartement. Zonder patrimoniumkorting betalen ze dezelfde huurprijs. Door deze korting zal het tweede gezin minder betalen, omdat de kwaliteit van hun woning minder is. 

Deze patrimoniumkorting is maximaal 142 euro voor sociale woningen met een lage marktwaarde en minimaal 0 euro voor sociale woningen met een hoge marktwaarde. De korting wordt jaarlijks geïndexeerd.

Gezinskorting: uw gezinsgrootte

Het aantal personen ten laste bepaalt ook een korting op uw huurprijs. Kinderen of gezinsleden met een handicap (minstens 66%) zijn personen ten laste.
U betaalt elke maand 19 euro minder voor elke persoon ten laste.
Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. 

Voorbeeld: Uw huurprijs is berekend op 262,57 euro per maand.
U heeft twee kinderen: 2 x 19 euro per persoon ten laste.
Als u twee kinderen heeft, betaalt u in ons voorbeeld dan 224,57 euro (262,57 euro min 38 (=19*2) euro).

Deze aftrek voor personen ten laste, noemen we de gezinskorting.
 

Verandert uw gezin? Heeft u een kindje gekregen? Is iemand van uw gezin overleden? Dan moet u dit melden bij uw sociale huisvestingsmaatschappij.
Breng de nodige documenten bij hen binnen.
Uw huurprijs wordt (in principe) één keer per jaar aangepast aan uw veranderde gezinssamenstelling.

Vermindering onroerende voorheffing

Wat is het?

De eigenaar van een woning betaalt jaarlijks een belasting op zijn onroerende goederen, zoals op het huis dat hij in eigendom heeft. Het bedrag is afhankelijk van het kadastraal inkomen van dat onroerend goed en de opcentiemen van de provincie en de gemeente.

Als huurder heeft u recht op een vermindering:

  • voor kinderbijslaggerechtigde kinderen
  • voor gehandicapte personen

Voorwaarden

Vermindering kinderen


U krijgt een vermindering in de onroerende voorheffing als u aan allebei deze voorwaarden voldoet:

  1. in uw gezin zijn er op 1 januari van het aanslagjaar minstens twee kinderbijslaggerechtigde kinderen
  2. de kinderen moeten op 1 januari van het aanslagjaar hun domicilie hebben - volgens het bevolkingsregister - in de woning waarvoor de vermindering wordt aangevraagd.
Vermindering gehandicapte personen


Een gehandicapte persoon krijgt vermindering in de onroerende voorheffing als die op 1 januari van het aanslagjaar in één van de volgende drie categorieën valt:

  • ofwel een invaliditeit van minstens 66%
  • ofwel een vermindering van verdiend vermogen tot één derde of minder
  • ofwel een vermindering van zelfredzaamheid van minimaal 9 punten

De invaliditeit moet vastgesteld zijn vóór de leeftijd van 65 jaar.

Een gehandicapt persoon krijgt de vermindering voor de woning waar hij/zij de officiële woonplaats heeft volgens het bevolkingsregister op 1 januari van het aanslagjaar.

Aanvraag

Huurt u een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), dan meldt de SHM u als huurder.
Jaarlijks onderzoekt de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) dan waar u en uw gezin op 1 januari van het aanslagjaar woonden en of u in aanmerking komt voor de vermindering.

Betaling

De vermindering wordt op maandbasis verrekend in de huurprijs.

Voor de effectieve berekening van de vermindering en de betaling contacteert u best uw verhuurder, en niet de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL).

Betwisting van de vermindering voor huurders

Als u als huurder van een SHM meer informatie wilt over de verminderde onroerende voorheffing, dan wendt u zich tot uw SHM zelf. 
Krijgt u daar geen voldoende antwoord op uw vragen? Dan contacteert u de Vlaamse Ombudsdienst.

Meer informatie over de vermindering onroerende voorheffing.

Onderbezettingsvergoeding

Opgelet: soms betaal je een vergoeding omdat je te groot woont. Je mag één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. Heb je twee of meer slaapkamers te veel? Dan woon je onderbezet. Je SHM vraagt je dan om te verhuizen naar een kleinere woning.

Je krijgt dan twee keer een aanbod op maat. Weiger je dit twee keer? Dan moet je verplicht een onderbezettingsvergoeding betalen.

Hoeveel betaal je?

Je betaalt voor een slaapkamer te veel 31 euro/maand (bedrag in 2019). Dit betaal je extra bij je maandelijkse huurprijs en kosten.

Grenzen van uw huurprijs

De huurprijs valt binnen grenzen:

  • U betaalt nooit meer dan 1/55, 1/54, 1/53, 1/52ste van uw inkomen.
  • U betaalt nooit meer dan de basishuurprijs van uw woning. De marktwaarde wordt in uw contract vastgelegd, als u uw huurovereenkomst sluit. Dit noemen we de basishuurprijs. De basishuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

Het laagste bedrag is uw maximale huurprijs.
Er is ook een minimale huurprijs. Dit hangt ook af van de waarde van de woning. Een gezin met een heel laag inkomen betaalt nooit minder dan 123 euro per maand voor een goedkopere sociale huurwoning en 246 euro per maand voor een duurdere woning. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.