logo VMSW - sociaal wonen mogelijk maken

Professioneel

Print
U bevindt zich hier: HOME > Professionelen > Voorkooprecht

Geïntegreerd loket Recht van Voorkoop

 Voorkooprechten sinds 01/08/2007 aan te bieden aan VLM

Vlaamse Landmaatschappij (nieuw venster)

 Veelgestelde vragen over het recht van voorkoop

Website bouwenenwonen.be (nieuw venster)

 

Doel

Het recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren.

Wettelijke basis

Begunstigden

De begunstigden van het recht van voorkoop zijn:

  1. Op de woningen beschreven in artikel 85 § 1, eerste lid van de Vlaamse Wooncode (zie toepassingsgebied): de VMSW, de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM), de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn;
  2. Op de woningen en percelen beschreven in artikel 85 § 1, tweede lid van de Vlaamse Wooncode (zie toepassingsgebied): de VMSW, het Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant (Vlabinvest) in het Vlabinvest-gebied, de sociale huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied en de gemeenten op hun grondgebied.

Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed toegewezen in de hierna vermelde volgorde:

  1. de SHM´s;
  2. de VMSW;
  3. het Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant (Vlabinvest)
  4. de gemeenten

Het voorkooprecht geldt niet als een SHM verkoopt.

Bij verkoop van een onroerend goed door een begunstigde van het voorkooprecht, andere dan een SHM, heeft de hoger gerangschikte begunstigde een voorkooprecht.

Uitzonderingen

Een aantal onroerende goederen worden uitgesloten van het recht van voorkoop:

  1. De woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan (cf. appartementen);
  2. Afzonderlijke garages;
  3. Afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling;
  4. De aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door één of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat zij op de dag van het sluiten van de koopovereenkomst geen andere woning of een perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben.

De Vlaamse Regering kan hierop uitzonderingen vaststellen.

Bevoorrechte kopers

In geval van een perceel, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied (art. 85, §1, tweede lid, 3°) geldt het voorkooprecht niet als het goed wordt verkocht aan de echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen van de eigenaar of van één der medeeigenaars en/of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die voor eigen rekening kopen. Deze uitzondering geldt dus niet in de andere 3 gevallen waarvoor een voorkooprecht is voorzien in de Vlaamse Wooncode (VWC) (zie toepassingsgebied).

Onverminderd de specifieke bepalingen, bepaald in de decreten die een Vlaams voorkooprecht invoeren, gelden de voorkooprechten niet in de hierna opgesomde gevallen:

1. In geval van verkoop aan:

  • de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar;
  • de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar;
  • de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet;
  • de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar;
  • de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar;
  • de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen.

Onder echtgenoot van de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind, worden eveneens begrepen, de persoon die met de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind wettelijk samenwoont of er ten minste één jaar ononderbroken mee samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert.

2. Wanneer de pachter zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent;

3. In geval van verkoop aan de huidige pachter op voorwaarde dat deze kan bewijzen dat hij reeds minstens één kalenderjaar pachter is, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopsovereenkomst vaste datum heeft verkregen.

Toepassingsgebied/Afbakening

  • Het voorkooprecht van de begunstigden geldt uitsluitend als het onroerend goed wordt verkocht.
    De term “verkoop” slaat specifiek en exclusief op het benaamd contract “koop” zoals geregeld in de artikelen 1582 en volgende van het burgerlijk wetboek. Transacties die niet met het benaamd contract “koop” gelijk te stellen zijn, vallen derhalve niet onder het voorkooprecht ook al zijn zij eigendomsoverdragend (zoals een schenking, een ruil, een inbreng in een vennootschap, enz.).
  • Het voorkooprecht waarvan sprake in het artikel 85 § 1 VWC geldt in de vier hiernavolgende gevallen:

A) In het hele Vlaams Gewest:

  1. woningen waaraan de VMSW, de SHM´s, de gemeenten en de OCMW´s renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in toepassing van artikel 18, §2 en 90 VWC (art. 85, §1, 1e lid VWC);
  2. woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn (art. 85, §1, 2e lid, 2° VWC);
  3. op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen, zoals geregeld in het hoofdstuk VIII, afdeling 2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, meer bepaald art. 28, §1 (art. 85, § 1, tweede lid, 1° VWC).
    Deze lijsten kunnen geraadpleegd worden bij de inventarisbeheerder.  De referenties van deze inventarisbeheerder vindt u terug op het Geoloket “recht van voorkoop” dat werd ontwikkeld in samenwerking met de VLM (http://www.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen/).

B) In bepaalde delen van het Vlaams Gewest:

Op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied (art. 85 § 1, tweede lid, 3° VWC).
Op het Geoloket “recht van voorkoop” http://www.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen/ dat werd ontwikkeld in samenwerking met de VLM, kunt u opzoeken welk perceel gelegen is in een bijzonder gebied.

Deze bijzondere gebieden zijn afgebakend in de hiernavolgende gemeenten:

C) Vlabinvest-gebied:

Met het decreet van 29 februari 2008 (B.S. 26 maart 2008) wordt aan Vlabinvest een voorkooprecht toegekend op de woningen en percelen beschreven in artikel 85 § 1, tweede lid VWC. Het Vlabinvest-gebied omvat alle gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde (Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-o/d-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst) en de gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren van het arrondissement Leuven.

Procedure

Kennisgeving

De aanbieding van het recht van voorkoop door de instrumenterende ambtenaar (meestal de notaris) die belast is met de verkoop van het goed, gebeurt gelijktijdig aan al de begunstigden.  Hij stuurt hiertoe een kopie op van het ontwerp van de authentieke akte of de onderhandse verkoopovereenkomst naar de Vlaamse Landmaatschappij, Vlaamse Grondenbank, Gulden-Vlieslaan 72 te 1060 Brussel. De Vlaamse Grondenbank verwittigt dan de begunstigden van het voorkooprecht.

Met de Vlaamse Grondenbank heeft de VMSW een overeenkomst afgesloten waarbij de VMSW over 28 kalenderdagen beschikt om te onderzoeken of het voorkooprecht al dan niet zal worden uitgeoefend na datum van aanbieding door de Vlaamse Grondenbank.

Als de VMSW tijdens deze periode de verkoopsovereenkomst niet opvraagt dan zal de Vlaamse Grondenbank na het verstrijken van die 4 weken, in naam van de VMSW, aan de instrumenterende ambtenaar melden dat het recht van voorkoop niet uitgeoefend wordt.

Als de VMSW binnen de gestelde periode wel de verkoopsovereenkomst opvraagt dan beschikt de VMSW over de volledige 2 maanden om al dan niet haar recht van voorkoop uit te oefenen.

Volgens de wijze van verkoop (verkoop uit de hand of openbare verkoping) zal de procedure van aanbieding en van uitoefening van het recht van voorkoop verschillen.

Beslissing tot verwerving

Het voorkooprecht en de verkoop uit de hand

In geval van een verkoop uit de hand, doet de instrumenterende ambtenaar kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank van de inhoud van de akte, die opgesteld wordt onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht ( Artikel 87, §1).

De begunstigden hebben dan 2 maanden de tijd vanaf het moment van de kennisgeving om hun voorkooprecht uit te oefenen via aangetekende brief aan de instrumenterende ambtenaar (Art.87, §2).

Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend binnen die termijn, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand verkopen tegen een lagere prijs of tegen gunstigere voorwaarden zonder nieuwe kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank (Art.87, §3 1e lid).

Na verloop van 1 jaar na het aanbod mag het goed niet uit de hand worden verkocht, zelfs niet tegen de oorspronkelijke voorwaarden, zonder een nieuwe kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank (Art.87, §3, 2° lid).

De instrumenterende ambtenaar voor wie een akte van verkoop uit de hand verleden wordt met betrekking tot een woning, waarop een voorkooprecht rust, moet binnen 1 maand na de registratie, aan de Vlaamse Grondenbank kennis geven van de prijs en van de voorwaarden van de verkoop De Vlaamse Grondenbank geeft deze kennisgeving door aan de begunstigden van het recht van voorkoop. (Art.87, §4).

Het voorkooprecht en de openbare verkoping

a) Openbare verkoping met 1 zitdag (zonder hoger bod)

De notaris doet kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank van de plaats, dag en uur van de enige zitdag minstens 30 dagen op voorhand. De Vlaamse Grondenbank geeft deze kennisgeving op haar beurt door aan de begunstigden van het voorkooprecht. De begunstigden dienen aanwezig te zijn op de zitdag indien zij het voorkooprecht wensen uit te oefenen.
Op het einde van de opbieding en vóór de toewijzing vraagt de notaris in het openbaar aan de begunstigden of aan de Vlaamse Grondenbank of zij het recht van voorkoop wensen uit te oefenen tegen de laatst geboden prijs.

Aanbod -> 30 dagen -> eerste zitdag

b) Openbare verkoping onder voorbehoud van hoger bod

De notaris doet kennisgeving van de openbare verkoping met recht van hoger bod, aan de Vlaamse Grondenbank minstens 30 dagen voor de eerste zitdag plaats heeft. De Vlaamse Grondenbank geeft deze kennisgeving op haar beurt door aan de begunstigden van het voorkooprecht. De begunstigde hoeft niet aanwezig te zijn op de 1ste zitdag, aangezien er toch nog een hoger bod afgewacht dient te worden.

Na deze 1ste zitdag kunnen er zich dan 2 mogelijkheden aanbieden :

1. Er komt geen hoger bod:
de notaris doet kennisgeving van het hoogste bod op de 1ste zitdag aan de Vlaamse Grondenbank binnen de 15 dagen. De Vlaamse Grondenbank geeft deze kennisgeving door aan de begunstigde. Deze laatste beschikt over 15 dagen om zijn voorkooprecht al dan niet uit te oefenen met een aangetekende brief aan notaris. In totaal beschikt de begunstigde dus in het beste geval over max. 60 dagen (30 + 15 + 15).

Aanbod -> 30 dagen -> eerste zitdag -> 15 dagen -> geen hoger bod -> 15 dagen

2. Er komt wel een hoger bod:
Indien er wel een hoger bod is, zal de notaris een 2de zitdag bepalen en hij doet hiervan minstens 30 dagen op voorhand kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank, die op haar beurt de kennisgeving doorgeeft aan de begunstigden van het voorkooprecht.

Aanbod -> 30 dagen -> eerste zitdag -> 15 dagen -> hoger bod -> 30 dagen -> tweede zitdag

Advies college burgemeester en schepenen

Daar waar het aandeel van de sociale huurwoningen ten opzichte van het totale woningpatrimonium meer dan 10% bedraagt (jaarlijks vastgelegd door de Vlaamse Regering), kunnen de VMSW en de SHM’s  hun voorkooprecht vermeld in artikel 85 § 1, tweede lid van de Vlaamse Wooncode, slechts uitoefenen na een positief advies van het college van burgemeester en schepenen.
De VMSW en de SHM’s dienen dit advies te vragen binnen 20 dagen nadat zij in kennis zijn gesteld van de geplande verkoop.
Bij een negatief advies van het college van burgemeester en schepenen zien de VMSW of de SHM’s af van het voorkooprecht. Bij gebreke aan een advies binnen een termijn van 20 dagen, wordt het advies geacht gunstig te zijn.

Miskenning

In geval van miskenning van het recht van voorkoop, heeft elke begunstigde het recht om in de plaats van de koper te worden gesteld. De vordering moet gelijktijdig tegen de verkoper en de eerste koper worden ingesteld.

De vordering is eerst ontvankelijk na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste akte en, eventueel, op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.

De indeplaatsgestelde betaalt aan de koper de prijs terug die deze heeft betaald. De verkoper is gehouden aan de koper de kosten van de akte te vergoeden. De indeplaatsgestelde is slechts gebonden aan de verplichtingen die voor de koper voortvloeien uit de authentieke akte van verkoop en aan de lasten waarin de koper heeft toegestemd, voor zover die lasten zijn ingeschreven of overgeschreven vóór de inschrijving van zijn eis. De vordering tot indeplaatsstelling verjaart, bij openbare verkoop, na drie maanden vanaf de definitieve toewijzing en, bij onderhandse verkoop, na drie maanden vanaf de kennisgeving, vermeld in artikel 87, § 4. Bij gebrek aan deze kennisgeving verjaart de vordering na twee jaar vanaf de overschrijving van de akte.

Als de rechter de vordering tot indeplaatsstelling inwilligt, geldt het vonnis als titel. Elke uitspraak op een eis tot indeplaatsstelling wordt ingeschreven achter de inschrijving van de eis.

Opvolging dossier

Wanneer het recht van voorkoop niet wordt uitgeoefend, wordt de authentieke akte, binnen de maand na de registratie ervan, overgemaakt aan de Vlaamse Grondenbank, die dit op haar beurt doorgeeft aan de begunstigden van het recht van voorkoop. Zo kan worden nagegaan of de voorwaarden zoals medegedeeld bij de kennisgeving, inderdaad ook in de akte werden overgenomen.