KWALITEIT
Hieronder leest u een ingekorte tekst. Klik hier voor een uitgebreide versie.
Kwaliteit binnen sociale huisvesting
Binnen de sociale huisvestingssector staat de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen onder meer in voor de ondersteuning en begeleiding van alle sociale huisvestingsprojecten die gebouwd worden door de 113 lokale sociale huisvestingsmaatschappijen. Vanuit de VMSW wordt de ontwerp- en uitvoeringskwaliteit van deze projecten bewaakt. Dat de laatste jaren vele sociale huisvestingsprojecten uitgegroeid zijn tot voorbeeldprojecten voor buurt en omgeving is een opsteker voor alle actoren die constructief meewerken aan de kwaliteit van onze producten.
Kwaliteit realiseren is het binnen de randvoorwaarden ´maximaal inspelen´ op de (andere) kwaliteitsvoorwaarden.
Wanneer gesproken wordt over de ´kwaliteit´ van sociale huisvesting, vaak in vergelijking met private huisvesting van vergelijkbare omvang, dan dienen we dit te doen op 2 niveau´s:
- Standaardkwaliteit (vooral op het woningniveau)
- Meerwaardekwaliteit (gericht op omgevingsniveau)
Standaardkwaliteit van sociale huisvestingsprojecten
De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen heeft haar ABC 2001/2005 opgemaakt; hierin reikt zij zowel de ontwerpers als de bouwheren, de basisvoorwaarden aan voor een kwalitatief ontwerp. Door de jarenlange ervaring van de lokale SHM´s/VMSW en de begeleiding van de VMSW kan momenteel worden gesteld dat de standaardkwaliteit van sociale huisvestingsprojecten hoog is (in vergelijking met de parallelle private huisvestingsmarkt). De realiteit, studies en andere informatiebronnen wijzen dit uit. De sector stelt dat het overgrote gedeelte van de recente (en toekomstige) projecten goed (zullen) scoren op het gebied van : degelijkheid en rationaliteit van de concepten, functionaliteit van de plannen, prijs/kwaliteitsverhouding, veeleisendheid van de prestatievoorschriften, onderhoudsvriendelijkheid, degelijkheid en duurzaamheid van de gehanteerde materialen en bouwprocédés … MEER VOOR MINDER voor de sociale huurder en koper.
Sociale huisvesting biedt ook meerwaardekwaliteit
Dat de sociale huisvestingssector de laatste jaren ook de juiste weg is ingeslagen op het gebied van woonkwaliteit, bewijzen de talrijke stille (en soms zeer levendige) getuigen in allerlei dorps- en stadskernen. Steeds meer projecten overstijgen de eerder monotone omgevingskwaliteit en groeien uit tot beeldbepalende projecten. Er wordt dan ook vastgesteld dat sociale huisvesting in steden en dorpen de motor is van de stadsvernieuwing. Het gaat om die projecten die een dynamiek op gang brengen in de omgeving, door hun uitstraling, door de omgevingsaanleg, door details …. Meerwaarde als noodzakelijke vereiste voor culturele duurzaamheid.
Naast meerwaardeprojecten door nieuwbouw of vervangingsbouw, realiseert de sociale huisvestingssector ook kwalitatieve projecten in het kader van de herbestemming van gewezen industrieel of ander patrimonium. Deze reconversies blazen verwaarloosde sites weer leven in. Ook het gehele renovatiebeleid van de VMSW en de SHM´s kadert binnen het streven naar de reeds vermelde standaard- en meerwaardekwaliteit en de economische wetmatigheden. De sociale huisvestingssector renoveerde de voorbije 5 jaar meer dan 40.000 van haar circa 130.000 sociale woningen. Diverse renovatieprojecten geven een nieuw elan aan een buurt. Verder wordt elk project steeds in zijn nabije omgeving bekeken. Bij grotere projecten wordt met zorg ook de inpassing in de ruimere omgeving bewaakt, om zo tot realisaties te komen die niet omgevingsvreemd zijn, maar net bijdragen tot de herwaardering van de buurt.
KOSTPRIJS
Oppervlakte- en prijsnormen
Om het prijsniveau van sociale huisvestingsprojecten beter te kunnen beheersen, werd in 1996 een eenduidig referentiesysteem van oppervlaktenormen en maximumprijzen ingevoerd. Op basis van concrete projectgegevens wordt het ramingsbedrag en in latere fase het bestelbedrag van elk project sindsdien getoetst aan een maximum-kostprijssimulatie. De systematische opvolging en verwerking van gegevens laat bovendien toe een adequaat beeld te krijgen op prijsevoluties en verschuivingen binnen het gerealiseerde patrimonium.
Meer informatie:
Kan het nog goedkoper ?
Klik hier voor een nota over de bouwkost van een sociale woning.
Hieronder vindt u de uitgebreide tekst.
KWALITEIT
Kwaliteit binnen sociale huisvesting
Wanneer de discussie wordt gevoerd over kwaliteit van (sociale) huisvesting dan dient dat bekeken te worden binnen het kader waarin die huisvesting tot stand dient te komen. Voor sociale huisvesting is de gulden regel : economisch bouwen met een maximale kwaliteit. Het inzetten van overheidsgeld in combinatie met een nijpend tekort aan betaalbare woningen, rechtvaardigen dat principe meer dan voldoende. Meer voor minder, dus. We stellen vast dat momenteel de sociale huisvestingsprojecten worden gebouwd tegen lage bouwprijzen. Onder meer het schaalvoordeel maar ook de transparantie en eenduidigheid in de bouwtechnische eisen zijn daar niet vreemd aan. Deze economische component is gemakkelijk kwantificeerbaar en controleerbaar. De evaluatieoefening is veel moeilijker wanneer het gaat over het aspect ´kwaliteit´ - steeds in relatie tot het uitgangspunt.
Kwaliteit realiseren is het binnen de randvoorwaarden ´maximaal inspelen´ op de (andere) kwaliteitsvoorwaarden.
Wanneer gesproken wordt over de ´kwaliteit´ van sociale huisvesting, vaak in vergelijking met private huisvesting van vergelijkbare omvang, dan dienen we dat te doen op 2 niveaus:
- Standaardkwaliteit (vooral op het woningniveau)
- Meerwaardekwaliteit (gericht op omgevingsniveau).
Standaardkwaliteit van sociale huisvestingsprojecten
De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen heeft haar ABC 2001/2005 opgemaakt, waarbij C2001 staat voor de onderrichtingen inzake het ontwerp van sociale huisvestingsprojecten. Hierin reikt zij zowel de ontwerpers als de bouwheren de basisvoorwaarden aan voor een kwalitatief ontwerp. Door de jarenlange ervaring van de lokale SHM´s/VMSW en de begeleiding van de VMSW kan momenteel worden gesteld dat de standaardkwaliteit van sociale huisvestingsprojecten hoog is (in vergelijking met de parallelle private huisvestingsmarkt). De realiteit, studies en andere informatiebronnen wijzen dat uit. De VMSW stelt dat het overgrote gedeelte van de recente (en toekomstige) projecten goed (zullen) scoren op het gebied van :
- degelijkheid en rationaliteit van de concepten,
- functionaliteit van de plannen,
- prijs/kwaliteitsverhouding,
- veeleisendheid van de prestatievoorschriften,
- onderhoudsvriendelijkheid,
- degelijkheid en duurzaamheid van de gehanteerde materialen en bouwprocédés
- …
Dat wordt bereikt door onder meer op dat punt geresponsabiliseerde bouwheren en een effectieve begeleiding en ondersteuning vanuit de overheid (in casu de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen). De sociale huisvestingsector gaat daarbij enkele stappen verder dan de aanverwante private sector, met onder meer duidelijke en vergaande prestatievoorschriften. Zo heeft de VMSW de ventilatieregelgeving enkele jaren geleden verplicht gesteld voor alle sociale huisvestingsprojecten en dat als enige sector. Ook wordt een K-45 geëist en de nodige aandacht besteed aan akoestiek en veiligheid. Door de duidelijke controle op de concepten en de uitvoering van de werken, slaagt de sociale huisvestingssector er in om die standaardkwaliteit in haar projecten te realiseren. Bij de conceptvorming en de uitwerking van die prestatie-eisen en de standaardkwaliteit in haar geheel, biedt de VMSW haar ABC 2001/2005 ter ondersteuning aan.
We stellen dan ook vast dat men niet meer kan spreken over "het zijn maar sociale woningen", maar dat de sociale huisvestingssector op het gebied van standaardkwaliteit (weer) een voortrekkersrol speelt binnen het gehele huisvestingslandschap.
Sociale huisvesting biedt ook meerwaardekwaliteit
Het moet de ambitie zijn om - vertrekkend vanuit die relatief hoge standaardkwaliteit - te streven naar dat ietsje meer, naar projecten die positief een omgeving kleuren, die een meerwaarde bieden voor zowel de bewoner als de buurt. Die meerwaardekwaliteit kan zich vertalen in bijzondere architecturale concepten/innovaties, in geïntegreerde projecten met een bijzondere omgevingskwaliteiten, in het actief inspelen op grotere uitdagingen dan het project op zich … Dat is het punt waarop sociale huisvesting te vaak van ´het wereldje van de betere architectuurcritici´ slechte punten krijgt en daarom ´het zwakke broertje in de architectuurwereld´ wordt genoemd. Maar is dat wel zo? Neen, integendeel, leert ons de realiteit.
Sociale huisvesting als motor van dorps- en stadsherwaardering
Dat de sociale huisvestingssector de laatste jaren de juiste weg is ingeslagen op het gebied van woonkwaliteit, bewijzen de talrijke stille (en soms zeer levendige) getuigen in allerlei dorps- en stadskernen. We stellen vast dat sociale huisvesting in steden en dorpen de motor is van de stadsvernieuwing. Het gaat om die projecten die een dynamiek op gang brengen in de omgeving, door hun uitstraling, door de omgevingsaanleg, door details …. Dat sociale huisvesting momenteel beschouwd wordt als de motor van de stads- en dorpsherwaardering, wordt toegegeven door vele actoren, lokale/bovenlokale beleidsverantwoordelijken en zelfs ontwerpers van huisvestingsprojecten. Het valt deskundigen ook steeds meer en meer op dat de sociale huisvestingssector eerder het sterke broertje, dan wel het zwakke broertje is binnen de architectuurwereld, als het gaat om haar bouwprojecten en impulsen in de directe omgeving. In diverse publicaties prijken dan ook sociale huisvestingsprojecten in de toplisten. Zo is er bvb. de publicatie ´Dichter Wonen - voorbeeldenboek´ (2002) van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, die een mooie en interessante staalkaart van projecten biedt, kaderend binnen de principes van geconcentreerde bundeling. We stellen vast dat de meeste projecten in die publicatie ook architecturaal hoge ogen gooien. Frisse architectuur, moderne vormgeving … vaak gaat innovatie inzake ruimtegebruik gepaard met innovatie in de architectuur van de projecten. Een interessante vaststelling is dat 28 van de gepubliceerde projecten uit de publieke sector komen, tegenover 19 uit de private sector. Van die 28 publieke projecten zijn er dan maar liefst 22 door de SHM´s via de VMSW gerealiseerd. Niet slecht voor een sector die staat voor slechts 10% van het totale woningpatrimonium in Vlaanderen. Rekening houdend met het feit dat er duidelijke prijseisen zijn voor de projecten via de VMSW, dan is het nog meer verbluffend dat de sociale huisvestingssector hoge ogen gooit in die inventaris (en andere) van de betere projecten, waardoor ons statuut ´als motor van de stads- en dorpsherwaardering´ wordt aangetoond. Want daar gaat het toch om, goede architectuur die een meerwaarde voor de omgeving en de bewoners betekent. Wat zijn we met slechts een mooi plaatje? In sommige gevallen blijkt een sociaal huisvestingsproject een aanzet te zijn tot individuele private initiatieven inzake huisvesting.
Meerwaarde als noodzakelijke vereiste voor culturele duurzaamheid.
Meerwaardekwaliteit en duurzaamheid
Architectuurkwaliteit heeft ook betrekking op de beleving en de duurzaamheid van de gebouwde omgeving en manifesteert zich op verschillende niveaus: de omgeving, het casco, de afwerking en de installaties, … De beleving van de ruimte heeft te maken met een aantal fysieke elementen zoals schaal, overzichtelijkheid, licht en kleur, vormentaal en materiaalstructuur, maar ook met het gebruik van de ruimte zelf. De invulling van ruimtes met mensen en functies heeft ook zijn invloed op de beleving van de omgeving, … maar maakt niet echt deel uit van wat wij "architectuur" zouden noemen. Architectuur als ontwerpproces wordt grotendeels met het oog op de invulling met functies en mensen ontwikkeld. Wanneer die invulling wijzigt wordt het aanpassingsvermogen van de architectuur op die nieuwe omstandigheden getest. Zo wordt flexibiliteit algemeen als een belangrijke kwaliteit beschouwd maar zij is daarom nog geen absolute voorwaarde. Elke flexibiliteit kent grenzen die ook afhankelijk zijn van de economische middelen die aan de vormgeving van een eisenprogramma kunnen worden besteed. De economische randvoorwaarden, de functionaliteit en de duurzaamheid (de technische uitwerking is hierbij sterk bepalend) zijn andere elementen om de architecturale kwaliteit van een gebouw of van een groep gebouwen in relatie tot hun omgeving te beoordelen.
De duurzaamheid binnen sociale huisvesting heeft 2 componenten:
- het ecologische en energetische aspect (materiaalkeuzes op basis van verbouwbaarheid, levensduur, recuperatie en milieu-effecten, maar ook de maatvoering en de flexibiliteit);
- het cultureel aspect (meerwaardekwaliteit is een noodzakelijke voor een positieve culturele duurzaamheid) - zie supra.
Wat het ecologische aspect betreft zijn we op dat niveau terug bij de eerste factor in deze reeks, nl. de economische randvoorwaarden en hoe die ingevuld worden. Kwaliteit realiseren is : binnen de randvoorwaarden maximaal inspelen op de (andere) kwaliteitsvoorwaarden.
In het kader van "Ecologische en duurzame sociale woningbouw" verzorgt de VMSW de ´technische´ aspecten van een door het beleid opgezet project, meer bepaald de realisatie van voorbeeldprojecten en het samenvatten van maatregelen. Diverse instellingen, beroepsfederaties, ontwerpbureaus en industriële partners,… participeren in deze opdracht. Momenteel zijn er een 4-tal voorbeeldprojecten in voorbereiding voor uitvoering. De te nemen maatregelen zijn o.a. brongericht, essentieel en eenvoudig, algemeen toepasbaar en laten bewonersinitiatieven toe. Tal van maatregelen zijn eigen aan sociale woningbouw. De C 2001 kan feitelijk reeds een handleiding duurzaam bouwen avant la lettre worden genoemd. Die ontwerponderrichtingen zullen verder worden uitgebouwd.
De realiteit leert dat ook op dat punt sociale huisvesting innovatiebevorderend werkt, maar steeds op initiatief van de bouwheer, nl. de SHM.
Oog voor waardevol erfgoed
De sociale huisvestingssector realiseert ook kwalitatieve projecten in het kader van de herbestemming van gewezen industrieel of ander patrimonium. Enkele uitermate geslaagde recente en minder recente voorbeelden zijn de oude brandweerkazerne (van art nouveau architect E. Van Averbeke) te Antwerpen (Stuyvenbergh), school 4 (van stadsarchitect E. Frische) te Leuven, het wezenhuis te Tienen, het St-Elizabethziekenhuis te Aalst, de school "Notre Dame des Bruyères" te Brasschaat, de oude gemeenteschool te Booischot, het klein begijnhof te Gent, vierkantshoeve Henrotte te Heers, een project tot omvorming van een oude watertoren te Zelzate, Magazijnen Lebon te Roeselare, Bloemmolens De Wulf te Brugge …. Ook hier speelt sociale huisvesting een voortrekkersrol t.o.v. de private sector.
Ook op het vlak van meerwaardekwaliteit - binnen een duidelijke niche van de huisvestingsmarkt - leert de realiteit dat de sociale huisvestingssector terug haar taak als voortrekker ten volle opneemt en zo beschouwd wordt als motor van de dorps- en stadskernvernieuwing. Het is dan ook niet verwonderlijk dat sociale huisvestingsprojecten geregeld prijzen wegkapen in architectuurwedstrijden (zeker in een categorie als ´groepsbouw´). Ondanks de talrijke kwalitatieve realisaties moet de sociale huisvestingssector blijven streven naar die meerwaardekwaliteit voor het grootste gedeelte van haar patrimonium. Dat is een blijvende uitdaging, waarbij de SHM´s duidelijk de eerste verantwoordelijkheid dragen en de VMSW stimulerend en faciliterend dient op te treden.
Sociale woonomgeving
Uit de realiteit blijkt dat sociale huisvesting veel inspanningen doet in het kader van de herwaardering van de woonomgeving. Ook hier dient te worden verwezen naar de voortrekkersrol van sociale huisvesting (met kwaliteitsproducten) inzake dorps- en stadsherwaardering. Inherent aan dat begrip is het feit dat die projecten - indien omvangrijk genoeg en indien de mogelijkheid zich voordoet - een relatie hebben met hun omgeving. Bij dergelijke projecten wordt steeds in team met de overheden (VMSW, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, gemeenten), de bouwheer (SHM) en andere actoren gestreefd naar kwalitatieve geïntegreerde projecten, waarbij een goede inbedding in de omgeving als één van de belangrijke doelstellingen naar voren worden geschoven. In dat verband worden buurtvreemde inplantingen vermeden en dat in tegenstelling tot de algemene bouw- en planningsactiviteiten van enkele decennia terug. Ook bij renovatieprojecten wordt zoveel als mogelijk de ´renovatie´ van de omgeving bekeken en opgenomen in het totaalproject. Op die manier wordt actief getracht de minder geslaagde omgevingsprojecten van het verleden concreet aan te pakken.
Dat sociale huisvesting ook op dat punt zeker de goede weg ingeslagen is (niet moet doorgaan als de sector die gefaald heeft), blijkt uit de realiteit en de talrijke voorbeeldprojecten die door deskundigen werden erkend, in bvb. de publicaties van de Vlaamse Gemeenschap "Leefbaarheidscode voor sociale huisvesting´ (1998), ´Publieke ruimte - een andere aanpak´ (2002), ´Dichter Wonen - voorbeeldenboek´ (2002), …
Naast het stedenbouwkundige en architecturale aspect, mag het sociale aspect van de herwaardering en dynamisering van de sociale woonomgeving niet uit het oog worden verloren. Samenlevingsproblemen stellen zich in enkele grotere wijken of complexen door de monofunctionele en sociaal zeer eenzijdige invulling van de buurt. Belangrijk is dat mogelijkheden geschapen worden die lokaal waargemaakt moeten worden, waarbij ondersteunend initiatief van VMSW (en van het beleid) verwacht moet kunnen worden. In het doorbreken van die eenzijdigheid is de afbraak van gebouwen een ultiem middel maar dan moet de leegte ook kwalitatief worden ingevuld. De problemen die zich stellen zijn (nog?) niet vergelijkbaar met deze die zich in veel grotere concentratiebuurten in Frankrijk en Groot-Brittannië voordoen en er zijn nog mogelijkheden om het bestaande patrimonium te revaloriseren o.a. door (gehele of gedeeltelijke) herbestemming.
Wanneer men spreekt over gettovorming dan wordt in vele gevallen zelden sociale huisvesting door de SHM´s met de vinger gewezen, maar bedoelt men veeleer private sites. Er mag ook duidelijk worden gesteld dat de meeste van de geviseerde sociale wooncomplexen graag bewoond worden door de huurders. Uit recent onderzoek bij jongeren blijkt dat het merendeel van hen tevreden is met hun sociale woonomgeving.
Noot:
Het is toch belangrijk aan te stippen dat de SHM´s wat de financiering van de projecten betreft, kunnen genieten van subsidies, maar voor de projecten zelf volledig aangewezen zijn op de bouwmarkt. De maxima, die de VMSW berekent, per project zijn dus niet in functie van subsidies, maar omvatten de zuivere bouwkosten. Op die manier opereren de SHM´s als volwaardige marktspelers binnen het bouwgebeuren. De finale basishuurprijzen voor de sociale woningen hangen rechtstreeks af van de kosten die verbonden zijn aan de realisatie van de projecten.
De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen hoopt met die visie een correcter beeld te geven van de hedendaagse realiteit binnen sociale huisvesting, meer bepaald met betrekking tot de kwaliteit van haar projecten. Mogelijkerwijs is deze input een eerste stap in een juiste kijk op de kwaliteit van de sociale huisvestingsprojecten in Vlaanderen. De VMSW biedt voldoende instrumenten en professionele begeleiding aan om van de meeste sociale huisvestingsprojecten meerwaardeprojecten te maken.