CONSTRUCTIEVE BENADERING OVERHEIDSOPDRACHTEN (CBO)

Inleiding/doel

De Vlaamse Regering stelde in haar beleidsnota 1999-2004 de opbouw van 2.500 bijkomende sociale huurwoningen op jaarbasis voorop. In de periode 2004-2009 zullen daartoe verdere budgettaire inspanningen worden gedaan.

In 2001 werd daarom ook een nieuwe vorm van aanbesteden ontwikkeld door de VHM (rechtsvoorganger van de VMSW tot juli 2006): de CBO-procedure.
CBO staat voor Constructieve Benadering Overheidsopdrachten.

Wegens onder meer een acuut gebrek aan terreinen en panden, onzekerheden rond de structuurplanning en verhitting van de markt werd gezocht naar andere samenwerkingsvormen met de privésector voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen.

De opdracht bestond erin gronden en panden te verwerven en andere segmenten van de bouw- en immobiliënwereld aan te trekken. Dat alles met respect voor de wetgeving rond overheidsopdrachten.

Doel van CBO is het afsluiten van één of meerdere aannemingsovereenkomsten, binnen het kader van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, ontwerp en bouw van sociale huurwoningen.

De raad van bestuur van de VMSW heeft in het kader van mogelijke publiek-private samenwerking (al in 2000) onder meer het volgende gesteld:

• de exploitatiefase wordt het best buiten de scope van een PPS-benadering gehouden omwille van de financieringswijze, de veelzijdigheid van de opdracht en de financiële onvoorspelbaarheid;
• alternatieve financieringswijzen, o.a. omwille van de schaalvoordelen en de transparantie, worden best op sectorniveau en via de VMSW ontwikkeld;
• PPS-projecten die conceptie, bouw én financiering in één geheel integreren zullen daarom op vennootschapsniveau slechts uitzonderlijk mogelijk zijn

De CBO-formule van de VMSW

• creatieve invulling van kleinschalige CBO-projecten met grondinbreng, concept én bouw
• onderhandelingsprocedure met naleving van bekendmakingsvoorschriften
• fasegewijze aanpak, met telkens mogelijke projectbijsturingen

Er zijn zowel voordelen voor de sociale huisvestingssector als voor de inschrijvers:

• inbreng van gronden en panden door de privépartner, het aantrekken van andere segmenten van de bouw- en immobiliënwereld
• kostenbeperking door offerte-fasering, verzekerde afname en financiering tijdens de werken, kortere doorlooptijd van de procedure (duur gunningsprocedure ca. 20 maanden )

Fase 1

• De VMSW lanceert een oproep tot kandidaten om projectvoorstellen in te dienen. De VMSW wordt via lastgeving gemandateerd door de SHM’s van het betrokken welomschreven gebied.
• De projectvoorstellen worden getoetst aan de gestelde voorwaarden m.b.t. de inschrijver en de site.

Fase 2

• De kandidaten die voldoen, worden uitgenodigd om een voorontwerp, met een prijs voor de grond en een prijs voor de opbouw in te dienen.
  Er worden zowel algemene als specifieke eisen door de SHM (= toekomstig bouwheer) gesteld, zonder evenwel in te gaan tegen de eigenheden van de inschrijver. Er wordt rekening gehouden met de gunningscriteria, het budget en de geografische spreiding.
• De voorontwerpen en de prijzen worden naar haalbaarheid getoetst.
• De jury maakt een eerste rangschikking op van de te behouden en verder te ontwikkelen projecten. Hierbij wordt telkens rekening gehouden met het globaal budget. Hierna eindigt de lastgeving aan de VMSW.

Fase 3

• Voor de verdere realisatie gaat de betrokken SHM in onderhandeling met de inschrijver(s) voor de oppuntstelling van het uitvoeringsdossier.
• Nà de goedkeuring door de VMSW van de definitieve offertebedragen en op voorwaarde dat de vereiste stedenbouwkundige vergunning werd bekomen door de inschrijver, verwerft de SHM het terrein waarna zij de aannemingsopdracht gunt aan de inschrijver, met voor de sector klassieke betalingswijze (maandstaten).

Opmerkingen

In de CBO-procedure wordt de investering voor de privé-initiatiefnemer minimaal gehouden (in principe zoals bij het klassieke bouwproces maximaal de prefinanciering van één maand omdat per vorderingsstaat afgerekend wordt). De CBO-procedure werd wat het financieringsaspect betreft zeer gunstig onthaald door de aannemers die in de sector werken.